一份完整的商业装修预算，至少包含五个部分：硬成本、软成本、许可与检查、楼宇相关费用，以及不可预见费。
一、硬成本（Hard Costs）
硬成本是直接花在施工上的钱，通常占预算的大头：
- 拆除与垃圾清运；
- 隔墙、吊顶、门与五金；
- 电力、照明、给排水、暖通、喷淋与消防报警；
- 地面、墙面饰面、油漆、定制木作与石材；
- 餐厅特有：排烟系统、燃气、隔油池、冷库与厨房设备安装；
- 总承包商的一般费用（现场管理、临时设施、保险）与管理费。
二、软成本（Soft Costs）
软成本不直接变成墙和地面，但项目缺不了：
- 建筑师、室内设计师与机电、结构工程师的设计费；
- 特殊检查、测量与现场调查费；
- 律师费（租约 Work Letter 审核）、项目管理顾问费；
- 家具、IT 与安防系统、搬迁费用（通常不在施工合同内）。
行业里常用的经验是：软成本可能占到硬成本的相当比例，项目越复杂、设计要求越高，比例越大。早期做预算时千万不要只算施工报价。
三、许可、检查与相关部门费用
DOB 申请与许可费、电力与管线的申报费、特殊检查费、地标委员会申请（如适用），以及餐厅的燃气开通、招牌许可等。这些费用本身未必高，但它们决定了时间，时间就是租金。
四、楼宇相关费用
- 房东指定分包（喷淋、火警、楼宇管理系统接入）的费用，往往高于市场价；
- 物业审图费、货梯与工程师现场配合费；
- 非工作时间施工的人工加价；
- 租期结束时恢复原状的义务（如租约有要求）。
五、不可预见费（Contingency）
老楼拆开后的意外、审图意见带来的修改、材料涨价或缺货——这些都需要不可预见费来承接。常见做法是在硬成本之外预留一定比例（例如一成左右，老建筑或改动较大的项目应更高），并约定只有经业主书面确认的变更才能动用。
六、控制预算的七个做法
- 签租约前做现场评估：了解现有暖通、电力容量与喷淋状况，评估能沿用多少；
- 谈好房东补贴：租户改造补贴（TI Allowance）与免租期，是商业装修最重要的“资金来源”；
- 先定范围再比价：让不同承包商基于同一份图纸与说明报价，逐项对照；
- 尽早锁定长周期材料：避免为了赶工期临时换更贵的现货；
- 保留有特色的既有元素：原有砖墙、木梁、混凝土楼板，处理得当本身就是设计；
- 把钱花在人看得到、用得到的地方：前台、会议室、餐厅前厅优先，后台区域实用为主；
- 所有变更书面化：每一项变更都写明费用与工期影响，避免月底算账时的意外。
报价为什么差这么多？
比较报价时，先看包含项与排除项是否一致：许可、保险、垃圾清运、成品保护、夜间施工、房东指定分包，任何一项不一致，总价就没有可比性。
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本文为一般性介绍。实际费用取决于项目所在楼宇、范围、材料与市场状况，以现场评估后的正式报价为准。